土地增值税预缴及清算实操

  “转让房地产”）所取得的增值额为征税对象，依规定税率征收的一种税，属于财产行为税类。

  房地产企业在开发房地产项目时，一般都采取预售的方式获得收入，由于同期对应的成本会滞后或暂时无法确定，房地产企业暂时无法准确地计算应交的土地增值税。为了确认和保证国家税收及时、稳定地入库，可以对预售收入按一定的预征率预征土地增值税，待开发项目全部竣工、办理结算后，再计算该项目应缴纳的土地增值税税额，向主管税务机关申报办理土地增值税的清算手续，多退少补，结清该房地产项目应缴纳的土地增值税税款。也就是说，土地增值税的征收思路是：预征，再清算。

  根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》，各地要逐步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产行业增值水平和市场发展状况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不一样，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程建设项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关法律法规，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

  根据国税发〔2010〕53号文，为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地需对目前的预征率做调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不能低于2%，中部和东北地区省份不能低于1.5%，西部地区省份不能低于1%，各地要根据不一样房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。

  根据苏地税规〔2016〕2号文，南京市、苏州市市区（含工业园区）普通住宅、非普通住宅、别的类型房产的预征率分别为：2%、3%、4%；别的地方普通住宅、非普通住宅、别的类型房产的预征率均为2%。

  根据国家税务总局公告2016年第70号，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

  为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

  根据国税发〔2009〕91号文，土地增值税的清算是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关联的资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

  国税发〔2006〕187号文规定，土地增值税以国家相关部门审批的房地产开发项目为单位做清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

  二分法：是指将房地产开发的产品分为普通住宅跟别的类型房地产两大类，分别计算土地增值税。

  三分法：清算单位里面必须将房地产开发的产品分成普通住宅、非普通住宅和别的类型房地产（如商业用房），并分别计算土地增值税，不同类之间的增值额与负增值额不能相互抵减。

  （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

  土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算缴纳。转让房地产所取得的增值额就是土地增值税的计税依据。增值额为纳税人转让房地产的收入减去法定扣除项目金额后的余额。

  纳税人转让房地产所取得的收入，是指转让房地产所取得的货币收入、实物收入和另外的收入。实物收入要按照当时的市场行情报价折算成货币收入；非货币性资产收入要进行专门评估；外国货币要折合成人民币。

  货币收入：现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、股票等有价证券。

  其他收入：专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、商誉权等。此类情况相对来说比较少见，其价值有必要进行评估。

  县级或者县级以上人民政府要求房地产开发企业在销售时代收的各种费用，若在房价之外单独收取则不并入收入，否则就应并入收入。

  (2）房地产的开发成本：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用等。

  ①土地征用及拆迁补偿费：含土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

  ②前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”（通电、通路、平整地面）等支出。

  ③建筑安装工程费：是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，纳税人自己建房所发生的列入开发项目工程项目施工预算内的各种建筑安装工程费用。

  ④基础设施费：包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

  ⑤公共设施配套费：包括不能有偿转让的开发小区内公共设施发生的支出，如建造开发小区内的居委会、派出所、幼儿园、学校、公共厕所等设施的支出。

  ⑥开发间接费用：是指纳税人内部独立核算单位直接组织管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

  允许扣除的房地产开发费用=利息（不包括加息、罚息）+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内

  允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内

  (1）纳税人建造普通标准住宅并出售，增值额未超过扣除项目金额20%（含20%）的，免征土地增值税。但增值额超过扣除项目金额20%的，应对其全部增值额计税。

  对于纳税人既建普通标准住宅又从事其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。

  (3）因城市市政规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产而取得的收入，免征土地增值税。

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